マンション大規模修繕の前に！クモノスコーポレーションの外壁タイル調査
建物の大規模修繕の検討時期に差しかかっているのであれば、まずは事前に外壁タイルの不具合の“範囲”の特定と“数量”まで把握できる精度の高い外壁タイル調査を行うことが極めて重要です。
クモノスコーポレーションの外壁タイル調査なら、高精度の調査によって、大規模修繕のうち大きなボリュームを占める「外壁修繕」の実施リスクを大幅に低減することが可能です。
外壁調査・診断サービス
大規模修繕でトラブルとなりやすい外壁修繕
大規模修繕において外壁修繕が費用の大きな割合を占めます。しかし、外壁タイルの劣化は見た目だけではわからないため、必要な修繕費用を正確に見積もるのは難しいのが実情です。
このため、見積もりを依頼された事業者は、一般的には、実際に修繕が必要となる箇所が多かった場合を想定した、余裕を持った見積を提示します。
こうした見積について、特にマンションなどでは、管理組合や住民から「見積が高すぎて信用できない」と、管理組合や管理会社でのトラブルになるケースがあります。そうした混乱のなかで、専門知識がない管理組合や住民が材料もないまま価格交渉や納得のいく説明をすることは難しいのが現実です。
一方、見積ではトラブルにならず、修繕工事を比較的安い金額で発注することができたものの、実際に工事が始まってから想定以上の修繕箇所が見つかって追加費用や工期延長を求められてしまい、修繕業者との間で交渉やトラブルが発生するといったケースもあります。
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なぜ外壁修繕でトラブルが発生するのか
外壁修繕にかかる費用は、修繕箇所の数、各箇所の修繕方法、さらに足場を組む規模・期間など複数の要素によって大きく変動します。
修繕箇所の「数」で金額が上下することは想像しやすいですが、実際にはそれだけではありません。タイルを張り替えるのか、接着剤で固定して補修するのかなど、劣化の状態によって修繕方法が変わり、それに伴って各箇所の単価も変わります。
また、個々の修繕費だけでなく、修繕作業に欠かせない足場も費用を左右する大きな要素です。足場や周辺資材はレンタルであることが多く、外壁全体に設置するような大規模な足場は、１日ごとにコストが発生します。そのため、工期が長くなるほど総費用も大きく膨らみます。
しかし、外壁タイルの損傷は、（すでにタイルが剥落している部分を除けば）タイル裏面で発生するため、外観を見ただけでは劣化の有無を判断できません。つまり、外観だけでは、修繕箇所数も、修繕方法も、必要な工期も見通すことができず、正確な見積を事前に行うことが難しいのです。
この不確実さが、外壁修繕におけるトラブル発生の大きな原因になっています。
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外壁修繕で発生しやすいトラブル
外壁修繕を進める際には、複数の修繕事業者に見積を依頼し、内容と価格を比較して事業者を選定するのが一般的です。しかし前述のとおり、外観の表面だけでは外壁タイルの劣化状況を正確に把握できないため、事前に正確に見積を作成することは困難です。
このため、修繕事業者後から追加費用を請求しなくて済むよう、修繕箇所数や工期を多めに見込んだ見積書を作成する傾向があります。結果として見積額が高額になりがちで、特にマンションでは管理組合や住民の間で意見が割れ、話し合いがまとまらないといったトラブルが生じます。
さらに、複数の見積を依頼した場合、どの程度の損傷を想定するか（どのくらい多めに見込むか）は事業者によって異なるため、見積金額に差が出るのが普通です。なかには、受注を優先するあまり損傷を少なめに見積もる事業者もおり、その結果、大きな金額差が生じて「どれが本当に適正なのかわからない」という不信感につながりやすくなります。この不信感が、事業者だけでなく、管理組合や管理会社への疑念へと向けられることもあります。
また、安い見積を基準に発注した場合、工事開始後に当初の想定を超える不具合が見つかり、費用や工期の大幅増加につながるケースもあります。その結果、追加費用の請求や価格交渉が発生し、トラブルや紛争に至ることもしばしばあります。
一方で、追加費用が発生せずに無事に工事が終わったとしても、「当初の見積が過大だったのではないか」を工事後に検証することは用意ではありません。場合によっては、必要以上の費用を支払っていた可能性も残り、それが「事業者と結託したのではないか」という疑念を招き、管理会社への不信や住民間のトラブルの火種になることもあります。
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外壁修繕でのトラブルを防ぐために～事前調査の重要性～
外壁修繕でトラブルが起きやすい最大の理由は、外壁の表面を見ただけでは、外壁タイルの劣化状況を正確に把握できず、正確な見積が作成できないためです。
これを防ぐには、目視による無料見積ではなく、事前に専門的な調査を行い、損傷状況を正確に把握することが非常に重要です。
事前調査によって、外壁タイルにどの程度の損傷があるかを明確にしておけば、過大な見積が出されるリスクを減らすことができます。また、複数の修繕業者に対して、同じ条件で見積を依頼できるため、見積の比較がしやすくなり、納得して修繕事業者を選ぶことができます。
さらに、工事開始後に追加費用を請求されたり、工事期間が延びたりといったトラブルのリスクも大幅に低減できます。
事前調査は、適正な費用で安心して外壁修繕を進めるための、最も重要なステップなのです。
大規模修繕の検討時期に必要な外壁調査
外壁修繕を含む大規模修繕を検討する際には、関係者がスムーズに納得し合意できるよう、トラブルを未然に防ぐことが重要です。そのためには、外壁タイルの不具合の範囲・数量まで正確に把握し、精度の高い修繕費の見積りに耐えうる“しっかりとした事前調査”が不可欠です。
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調査しながら修繕したほうが効率的では？
大規模修繕では、最初から足場を組んで「調査しながら修繕を進める」という方法が採られることがあります。
一見すると、
・調査と修繕を同時に進められる
・事前調査コストを省ける
・どうせ修繕で足場を組むので無駄がない
といった理由から、効率的な方法に思えるかもしれません。
しかし、ここで事前調査の目的を忘れてはいけません。
最も重要なのは、事前調査がなければ適正な見積を作ることができず、その結果、予算計画の合意形成が進まない、過大な支払いが発生する、追加請求などのトラブルが起きる、という点です。
また、足場の設置期間についても注意が必要です。足場や関連資材は日数に応じて費用がかかるため、設置期間が長くなるほど大幅な費用増につながります。
事前調査で修繕が必要な箇所が特定されていれば、修繕作業に必要な期間だけ必要最小限の規模で足場を設置すれば済みます。しかし、調査と修繕を同時進行で進める場合、調査機関と修繕期間の両方にわたり足場を維持し続ける必要があり、結果的に足場の設置期間は長期化します。
この足場費用の増大は、見過ごされがちな大きなコスト要因です。
つまり、「調査しながら修繕」という方法は、効率的に聞こえる反面、
・トラブル回避にならない
・足場費用が増える可能性が高い
というリスクを抱えています。
遠回りに感じられるかもしれませんが、予算の妥当性・適正性や住民の納得形成、追加請求などのトラブル回避のためにも、外壁修繕では十分な事前調査の実施を強くお勧めします。
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定期的な「特定建築物定期調査」では足りない？
人が多く利用する一定規模以上の建物では、建物の安全を確保するため、国の法令により、おおむね10年ごとに外壁の全面調査を実施することが義務づけられています。
この「特定建築物定期調査」は、あくまで「定期報告として最低限必要な項目を確認するための調査」であり、修繕が必要な個所の「数量」など、工事見積に必要となる情報までは求められていません。
このため、通常の「特定建築物定期調査」だけでは、外壁修繕の費用を適正に見積もるために必要な情報としては不十分であり、大規模修繕の事前調査としてそのまま使うことはできません。
もちろん、大規模修繕の検討時期と「特定建築物定期調査」の実施時期が重なる場合は、外壁修繕のための十分な事前調査の実施によって「特定建築物定期調査」を兼ねることが可能です。（“大は小を兼ねる”イメージです。）
多くのドローンや赤外線による外壁調査サービスが、低価格を前面に出していますが、その内容は「特定建築物定期調査の最低要件レベル」に留まっていることにお気をつけください。外壁修繕のための事前調査（外壁修繕の見積に必要な調査）としては、より詳細な調査項目が必要となります。
大規模修繕に最適！高品質な外壁調査
大規模修繕の検討材料として外壁調査を行う場合、または大規模修繕を控えたタイミングで「特定建築物定期調査」の外壁調査が必要な場合には、外壁タイルの不具合の範囲・数量まで把握できる、“精度の高い事前調査”が欠かせません。これがなければ、適正な修繕費を事前に見積もることはできません。
とはいえ、事前調査のために「外壁全面に足場を組み、人の手で全面を打診調査する」という方法では、調査だけで膨大なコストがかかってしまい、「調査しながら修繕を進める」方法と変わらないほどの負担になってしまいます。
クモノスコーポレーションでは、コストを抑えながら高精度な診断が可能な独自の赤外線調査を主軸とし、必要に応じて
・打診調査
・ロープアクセス調査
・ドローン調査
など、複数の技術・調査手法を最適に組み合わせます。
これにより、大規模修繕にもそのまま活用できる精度の高い外壁調査を実現し、無駄なコストを押さえつつ、抜けや漏れのない最適な調査を提供しています。
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外壁タイルの浮き・はがれを非接触で測定・解析
クモノスコーポレーションの「サーモデルタ」は、赤外線サーモグラフィで測定し、その温度データを外壁診断に最適化した独自の解析手法で自動分析し、図面や画像として可視化する ―― 全く新しい赤外線調査システムです。
一般的な赤外線調査では、不具合の「存在」は把握できても、その範囲や数量までは特定できません。しかし「サーモデルタ」なら、外壁の特定範囲に絞って精度高く不具合を抽出することが可能です。
この結果、
・大規模修繕に必要な数量情報を事前に正確に把握できる
・修繕計画・見積の精度が大きく向上する
といった大きなメリットが得られます。
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複数の手法を最適に組み合わせ
クモノスコーポレーションは赤外線調査などの非接触調査を得意としていますが、建物の外壁すべてを非接触で調査できるとは限りません。
たとえば、1階や容易に手の届く範囲、廊下などの立ち入り可能な壁面には従来の打診調査が適していたり、高所かつ狭い部分ではむしろロープアクセス調査が適していたりと、建物の状況や部位によって最適な調査手法は異なります。複数の手法を組み合わせることで、コストを抑えながら、抜けや漏れのない調査を行うことが重要です。
クモノスコーポレーションでは、コストを抑えつつ高精度な独自の赤外線調査を基軸とし、必要に応じて、打診調査・ロープアクセス調査・ドローン調査など、複数の技術・手法を最適に組み合わせます。
これにより、費用を抑えながら、大規模修繕にもそのまま活用できる精度の高い外壁調査を実施しています。
大規模修繕のための外壁調査の価格
大規模修繕に活用する精度の高い外壁調査の費用は、建物の規模・高さ・形状・立地条件・調査範囲などによって変動するため、一概に価格を提示することができませんが、以下、クモノスコーポレーションの参考事例です。
ケース１：マンション（10階建・53戸）
・現地調査：1日
・赤外線解析、損傷図・集計表・報告書作成：5日
・調査費用：100万円
ケース２：マンション（9階建・125戸）
・現地調査4日
・赤外線解析、損傷図・集計表・報告書作成：10日
・調査費用：200万円
ケース３：大型商業・オフィス複合施設（50階建・3棟・延べ床142,000㎡）
・現地調査：10日
・赤外線解析、損傷図・集計表・報告書作成：35日
・調査費用：350万円
ケース４：ホテル商業複合施設（14階建 延べ床・16,228㎡）
・赤外線調査及び常設ゴンドラ近接調査
・現地調査：5日
・赤外線解析、損傷図・集計表・報告書作成：35日
・調査費用：280万円
お見積もりは無料です
お問い合わせをいただきましたら、まず建物の規模・形状・外壁の仕上げ・周辺環境など概況を確認させていただき、その情報をもとに外壁調査にかかる概算費用を無料でお見積もりいたします。
調査方法の組み合わせや建物の条件によって費用は変わりますが、建物に最適な調査内容をご提案のうえ、分かりやすいお見積もりをお届けします。どうぞお気軽にお問い合わせください。