マンションの大規模修繕では、外壁タイルの修繕費が大きな割合を占めます。ところが、タイルの浮きやはがれは見た目だけでは分からないので、目視しただけでは正確な工事見積りはできません。
工事中の追加費用や工期延長など想定外のトラブルを避けるためにも、大規模修繕を計画する際には、事前に“範囲と数量まで分かる高精度な外壁調査”をしておくことが重要です。
よくあるトラブルの芽
- 外壁修繕の工事見積が“高い／安い”で紛糾
事前調査がなければ、各社で不具合の想定がバラバラ。高めに見込む会社と、逆に受注優先で低く見込む会社があるため、金額の差が大きくなって「どれが妥当？」となります。結果、住民間の合意形成に難航します。 - 工事開始後の“想定外”が多発
工事に入ってから想定以上の浮き・はがれが見つかり、修繕事業者から追加費用や工期延長の相談が発生。また、足場は日割りコストなので、工期が延びるほど総費用が膨らむことになります。 - 終わってからも“本当に適正価格だった？”が残る
修繕工事が終わっても、工事費が過大・過少だったかの検証が難しく、疑心暗鬼が残るケースもあります。事前に可視化された調査結果があれば、その心配もありません。
“調査しながら修繕”は本当に近道？
「どうせ足場を組むんだし、最初から足場を組んで点検しながら修繕すればいい」と言う事業者もいます。ですが、これは効率的に見えて、実は足場の設置期間が長くなりやすく工事費用が増加する大きな落とし穴です。
足場はレンタル資材なので、日数単位で費用が増え、調査期間＋修繕期間のトータルが長くなると総額が上がります。先に事前調査で工事箇所と数量を特定し、必要最小限の足場だけ期間限定で設置するのが、最も合理的です。
まずは“法定の最低限”と“修繕のための調査”を分けて考えましょう
定期的に実施する「定期報告のための調査」と「外壁修繕のための調査」は異なります。
- 法定の定期報告（特定建築物定期調査）
一定規模以上の建物は、外壁について、1～3年ごとの部分調査と概ね10年ごとの全面調査が法律で定められ報告義務があります。でも、これは最低限の調査です。（ドローンなどで低価格の写真調査を謳っているケースなどはこちらです。）
- “修繕のための事前調査”
定期報告は最低限の安全確認が目的で、外壁修繕の工事見積に必要な修繕範囲の特定や数量までは要求されていません。大規模修繕の前には、範囲・数量まで特定できる精度の高い外壁調査が必要になります。
クモノスコーポレーションの外壁調査
クモノスコーポレーションでは、低コストで広範囲の壁面を高精度で診断することができる独自の赤外線画像解析システムTHERMO DELTAを主軸とし、赤外線が不得意な部位のみを打診調査・ロープアクセス調査・ドローン調査などで補完します。
無駄なコストを押さえつつ、抜けや漏れのない最適な調査を実施し、大規模修繕にそのまま活用できる精度の高い外壁調査を実現しています。
調査結果は、わかりやすい損傷図・数量表や写真台帳にまとめて提供いたしますので、その後の修繕工事に向けて、管理組合や住民の合意形成はもちろんのこと、複数の修繕事業者に同条件での工事見積りを依頼することができます。
外壁修繕のトラブルの多くは、確かな事前調査をすることで回避できます。
最初に“範囲と数量まで見える化する事前調査”を行い、同条件の相見積と根拠のある合意形成で、円滑な大規模修繕を計画してください。
建物の規模・形状・仕上げ・周辺環境をお聞かせいただければ、最適な調査手法の組み合わせと概算費用をご提示いたします。
「まずは外壁の“現状と数量”を見える化したい」——お気軽にご相談ください。
